黒石建設

SIMPLE NOTE BLOG

2019年11月17日(日) 12:55

南側に道路が面していて、日当たりが良さそうで、土地の形もきれいな四角である。

おそらく土地を買おうと思っているほとんどの方が、

こういった土地を購入したいと思っているでしょうし、

実際こういった土地は、たとえ少々値段が高くともすぐ売れていきます。

 

しかし、せっかく高いお金を出して、そんな日当たりが良さそうな土地を買ったとしても、

それを無駄にするような家づくりをしている方が多くいらっしゃいます。

 

こんにちは、黒石建設・黒石です。

 

例えば、そんな土地の場合、

家の南側にはリビングを持ってくるのが一般的だと思いますが、

そのリビングの南には、当たり前のように大きな窓を作ります。

 

でもその窓の向こうには、道路があり人や車が通り、

そしてその向こうには近所の家があるので、

どうしても人目が気になってしまいます。

 

そうなると、窓を開けることも出来なければ、

昼間っからカーテンを閉めっぱなしの家になってしまいます。

 

少し考えれば分かることなのですが、

多くの方がこんな家づくりをしていることから、

なぜかこのような設計にすることが自然な成り行きになっていますし、

こういう設計にしていないと批判の声を浴びせてくる方もいらっしゃるので、

無難に批判されにくそうな設計にしてしまいがちです。

 

その結果、風通しが悪く、イマイチ明るくない家になってしまいます。

 

また、そのような設計で建てた家は、

カーテンもほとんどの窓に付けなければ

落ち着かなくなってしまうような窓の取り方をしているので、

高いお金を出してカーテンをたくさん付けなければいけません。

 

さらに、カーテンだけでは心もとないがために、庭に高い塀を作ったり、

目隠しや必要以上の手を加えたりしてしまい、

驚くほど高額な費用をエクステリア費用として支払うハメになってしまいます。

 

つまり、高い土地を買ってしまった場合、

それに連鎖して、家づくり全体の予算もどんどんつり上がっていく可能性を

ふんだんに含んでいるということなんですよね。

 

予算がたっぷりある人なら、こういった家づくりをしても良いと思うのですが、

そうじゃない方は、間違いなくそうならないようにすべきです。

 

では、どうすればいいのか?というと、

まずは『土地の予算を抑える』ことから始めることです。

 

実は、明るくて風通しが良いかどうか、そして暮らしやすいかどうかは、

土地の形状や立地にそれほど左右されません。

 

つまり設計の工夫一つによって、それらの問題は解決することが出来ます。

 

そして、そうすることでカーテンに掛ける費用も、

さらには庭に掛ける費用もずいぶんと少なくて済むようになります。

 

だって、アイデアたっぷりで設計された家は、

窓の取り方にも工夫しているので、プライバシー性や防犯性が高いですし、

デザイン性が高いことで、庭に手を入れなくても家だけで充分美しい景観になりますからね。

 

極端に言うと、砂利だけでも充分なぐらいです。

 

ただし、設計をするにあたり、知識とアイデアが必要にはなるんですけどね。

 

そして、また常識にとらわれないということも大切になります。

なんせ必ずしも、世の中の常識が全て正しいとは限りませんからね。

 

仮に、土地代を300万円抑えることができ、カーテン代を30万円抑えることができ、

庭代を170万円抑えることができたら、

全部で500万円抑えることが出来ますよね?

 

そうなると、ローンの支払いで考えると、

15,000円も毎月の出費が減ることになるんですよね。

 

そのお金は貯金に回すことも出来れば、

旅行の費用に回すことだって出来ますよね。

 

毎年1回、家を持ってからも家族旅行に行けるとしたら、

それは、とっても素敵なことですよね。

 

黒石建設では、そんな家づくりをしていきたいと考えていますし、

建てた後こそ、家族が豊かで幸せに暮らしていけるようになることが、

家づくりでは一番大切なことだと考えています。

ぜひ、あなたの家づくりに役立てていただければと思います。

 

それでは、、、

お客様からの素朴な質問

2019年11月08日(金) 12:10

時折、お客さんから、

“メーターモジュールとそうじゃないモジュールとの違いが何か?”ということを聞かれるので、

今回は、その違いについてお伝えしていこうと思います。

 

こんにちは、黒石建設・黒石です。

 

まず、モジュールということについてですが、

これは、柱を建てていく間の距離のことです。

 

メーターモジュールだと、1㍍おきに柱が立っているということですね。

 

弊社もそうですが、多くの住宅会社が、

この柱を立てていく間の距離を91㌢でとっています。

そして、このモジュールのことを”尺モジュール”と言います。

 

つまり、よく聞かれる質問は、

この尺モジュールとメーターモジュールの違いについてなのですが、

簡単に言うと、同じ本数の柱を使って建てた場合でも、

面積が大きく異なってきます。

 

例えば、縦方向・横方向共に、柱を9本ずつ立ててながら総2階の家を建てるとしましょう。

 

すると、メーターモジュールだと、

それぞれの方向に8メートルずつの家が建つということになります。

 

そうなれば、8㍍×8㍍=64平方㍍が、

1階・2階にあることになり、64×2=128平方㍍(38.72坪)の家になります。

 

でも、これを尺モジュールで計算すると、

8×91㌢=7.28㍍ずつの家が建つということになるので、

7.28㍍×7.28㍍=52.99平方㍍ずつの総2階になり、

52.99×2=105.98㎡(32.05坪)の家になります。

 

つまり、全く同じ間取りで設計したにもかかわらず、

38.72坪−32.05坪=6.67坪もの面積差が生じるということになるんですよね。

 

こうなれば、明らかに『坪単価』が大きく違ってくることになります。

なんせ、壁も床も屋根も面積は違ってくるものの、実際に使う材料の数量は、

ほとんど同じである場合が多いわけですからね。

 

例えば、1,700万円で家が建ったとしましょう。

すると、メーターモジュールの場合であれば、

1,700万円÷38.72坪=43.9万円ということになりますが、

尺モジュールの場合であれば、1,700万円÷32.05=53.04万円ということになり、

単純に坪単価で比較するならば、53.04-43.9=9.14万円もの違いが、

たったそれだけの理由で生じることになります。

 

ですから、表向きの価格を安く見せかけたいと考えている住宅会社は、

メーターモジュールを採用していることろが多いと思います。

 

それに加えて、坪単価表示をする時に、延床面積で割るのか、

あるいはベランダやポーチ・吹抜けといった延床面積に含まれない部分まで

面積に組み込んだ上で割るのかによって、さらに坪単価に違いが生じることになってきます。

 

つまり、そういうトリックを使えば、

さらに坪単価を安く見せかけることが出来るようになるんですよね。

 

ただ、今までのご説明だとメーターモジュールについて、

安く見せかけたい住宅会社側のメリットばかりが強調されてしまい、

あまり良いイメージを抱かないようになってしまったかもしれませんが、

実は、メーターモジュールにも良いところはあります。

 

それは、尺モジュールに比べて部屋が広くなるというメリットです。

 

例えば、6帖の部屋があるとします。

その場合、尺モジュールだと“3.64㍍×2.73㍍”の部屋なのですが、

メーターモジュールだと”4㍍×3㍍”の部屋ということになります。

 

そうなれば、縦方向で“4㍍-3.64㍍=36㌢”広くなりますし、

横方向であれば“3㍍-2.73㍍=27㌢”広くなります。

 

6畳の部屋で、これだけ広くなるわけですから、

16帖や18帖の広さで設計するリビングダイニングキッチンであれば、

相当感じる広さが違ってくることになります。

 

これがお客さん側のメーターモジュールのメリットです。

 

今回の内容は『言われてみると確かにそうだな!』と思ってしまうぐらい

当たり前のことなのですが、意外にも言われてみないと分からないことかもしれません。

 

実際、聞かれることがけっこう多い質問ですからね。

こういったことも知識の一部に入れていきながら、

間違いのない家づくりを進めていっていただければと思います。

 

それでは、、、

外観からは想像もつかないお家

2019年11月05日(火) 12:10

『この隣のお洒落なお家も○○さん(住宅会社)の建てたお家ですか?』

『いえ、隣のはうちじゃないんですが、こんな家はとっても暮らしにくいんでやめた方がいいですよ!』

少し前に小耳に挟んだ話ですが、

これは、とある住宅会社のベテラン営業マンが

弊社の家を見て質問されたお客さんと話した内容みたいです。

 

そりゃあ、かなり長く住宅の仕事に携わっている方でさえも、

そんな家がどんな間取りなのか?が全く分からないわけですから、

これから家を建てようと思っている方が、

デザイン性に一際優れた家の中身がどうなっているのか?なんてことは

想像もつかないことでしょう。

 

おはようございます。

黒石建設の黒石です。

 

『デザイン性に優れた家=暮らしにくい』というイメージは、

多くの方が持ってらっしゃると思いますが、

弊社では、なにより暮らしやすさを一番に考えて設計をしています。

 

まずは、、、『プライバシー性』への配慮です。

例えば、間取りプランを考える場合、南側にはリビングをレイアウトし、

その南側には大きな窓を設置するのが一般的な設計です。

 

でも、その窓の向こうが道路だった場合、人目が気になってしまうので、

窓は完全に閉め切った状態になりますし、カーテンだって開けることすら出来ません。

 

そして、そうなれば風は一時的にしか通せませんし、

南からの直射日光だって自ら遮断してしまうことになり、

あまり大きな窓を取った意味がなくなってしまいます。

 

つまり、南に大きな窓をとることは、とても当たり前のようになっていますが、

必ずしもそれが正解ではないということなんですよね。

 

弊社では、その敷地に合わせて窓も含め設計の仕方が大きく異なります。

 

例えば、景観がとっても美しく視界を遮るようなものなく、

そして人目が気にならなさそうな土地の場合であれば、

リビングに大きな窓を設置することで大量の光をとりこみながら

同時に景色も楽しんでいただくようにしますが、

人目が気になって住みにくそうな土地の場合であれば、

窓の作り方に工夫をすることで、採光や通風を確保するようにします。

 

あくまで、そこで一番暮らしやすい間取りがどうなのか?を中心に

間取りプランを考えていくというわけです。

 

また、そのような設計をすることで、『防犯性』も格段にアップします。

 

多くの家がそうなのですが、どこにリビングがあり、和室があり、キッチンがあり、

そして洗面があり、お風呂があり、トイレがあり、階段があり、

寝室があり、子供部屋があり、というのが一目見れば手に取るように分かります。

 

さらに、窓の形状だって丁寧にセオリー通りにプランするので、

より一層それらを分かりやすくしています。

 

例えば、勝手口があれば、そこはかなり高い確率でキッチンがあると言った風にね。

こうなると、決して防犯性が良いというわけではありませんよね?

 

ですから、外から見ただけでは中がどうなっているのかが

全く分からないような設計をすることも、けっこう大切なことなんですよね。

 

また、常識にとらわれずに窓をつくるようにするだけでも、

外から中がずいぶん分かりにくくなるんですよね。

 

窓は風が採り込めて、光がたっぷり採り込めれば

その役割を充分果たしてくれるわけですからね。

その形状にこだわる理由なんて一切ありませんよね?

 

もちろん、動線にも、明るさにも、風通しにも、そして耐震性にも、断熱性にも、

たっぷり配慮した家であることは言うまでもないのですが、

ここでご説明すると長くなりそうなので、

ぜひ一度、弊社の住まいをご覧いただければと思います。

 

おそらく外から見た家の姿からは、

想像もつかないような家の中があなたを待っていると思います。

ぜひ、足を運んでいただき、その暮らしやすさとカッコ良さを

同時にご体感いただければと思います。

 

それでは、、、

銀行がおススメしない住宅ローンとは?

2019年10月29日(火) 12:14

文字通り、返済期間満了までずっと金利が変わらない商品を『固定金利』と言うのですが、
収入の高低に関わらず、自己資金が少なかったり、金銭的な面で不安を抱えている方には、
この商品が最もオススメです。

 

こんにちは、黒石建設の黒石です。

固定金利の最大のメリットは、ご存知の通り“ずっと返済金額が変わらない安心感”です。
ですから、変動や固定金利選択型の住宅ローンのように、
『返済金額が上がってしまったらどうしよう…』という心配は一切しなくてよくなりますし、
金利の見直し時に、一気に返済額がアップして困ったなんてこともなくなります。

おそらく変動や固定金利選択型の金利がアップする頃というのは、
子供の受験と重る時期である場合が多いので、
このタイミングでの住宅ローンの負荷は、
よりいっそう苦しい状況を招きかねないものですからね。

でも固定金利にも、もちろんデメリットは存在します。

まずは、“変動に比べて金利が高い”ということです。
金利が高いと返済に占める金利の負担割合が大きくなるので、
借入出来る金額がどうしても少なくなってしまいます。

また、逆に借入金額を増やそうとするならば、
変動に比べて毎月の返済負担を大きくしなければいけません。

つまり、家づくりを将来に渡って不安なくしたいと思い、
固定金利を選ぼうとするならば、予算重視で進めていけば、
土地や家に掛けられる予算が減ってしまいますし、
土地や家の予算を削らずに進めていけば、
毎月の返済負担が上がってしまうというというわけなんですよね。

さらに、それに追い打ちをかけるようにというわけではありませんが、
固定金利を選ぼうと思うと、変動や固定金利選択型の住宅ローンに比べると、
初期費用として銀行に支払わなければいけない経費が、
余分にかかってしまうというデメリットも持っています。

“融資手数料”だったり、フラット35の場合であれば、
それに加えて掛かるつなぎ融資の手数料や金利などですね。

ですから、資金計画時には、全体予算の中からそれらの経費も差し引いた中で、
土地や家の予算を出さなければいけないわけなので、
必然的に土地や家に掛けられる予算が減ってしまうということになります。

ちなみに“融資手数料”の詳しい名目は分かりませんが、
変動や固定金利選択型は、金利変動リスクをお客さんが負っているのに対し、
固定は金利変動リスクを銀行が負わなければいけないわけですから、
そのリスクヘッジのための負担金と捉えていいと思います。

変動、固定金利選択型、固定、この3つの中でどれを選ぶべきなのかは、
人によって違ってきますし、どれが正解でどれが不正解というのも、
結局は終わってみるまで分からないものです。

でも、これだけは言えます。
住宅ローンを選ぶ時には、この3つのタイプのメリットもデメリットも
両方しっかりと理解した上で選ぶことが大切だということです。

そして、あなたの年齢、家族構成、お子様の年齢、収入、お金の使い方、
ライフスタイル、将来に対する考え方、価値観、
これらも総合的に判断した上で、みなさんにとって最良な住宅ローンを
選ぶようにしていただければと思います。

それでは、、、

変動金利の中身を知っていますか?

2019年10月18日(金) 20:00

住宅ローンについて知識ゼロの状態で家づくりに望んだ時、

多くの方が“変動型”の住宅ローン商品を選んでいます。

なぜなら、銀行がメインで取り扱っている住宅ローン商品は固定ではなく変動ですし、

不動産屋さんも変動金利をオススメするからです。

 

また、住宅ローンの大切さを分かっていないような住宅会社は、銀行に丸投げする可能性もありますから、

いずれにせよ変動を選ばざるを得なくなってしまいます。

 

こんばんは、黒石建設・黒石です。

 

といっても、固定金利が絶対に良いわけでも変動金利が絶対悪いわけでもなく、

そのどちらにもメリットもデメリットも存在するので、

しっかりと理解した上で選ぶことが非常に重要になってきます。

 

ということで、まずは“変動金利”からお話しさせていただこうと思います。

変動金利とお聞きすると、金利の変化に伴って毎月のように

支払い金額が変わるイメージをお持ちの方もいらっしゃると思いますが、

実はそうではありません。

変動金利の住宅ローンは、半年に1回金利が変動する可能性があります。

しかし、その金利が上がったからと言って、すぐさまその金利が反映されるわけではなく、

たとえ金利が上がったとしても、5年間は返済金額が変わることがありません。

 

とはいえ、金利が上がっているのに、

それが反映されないというのは、なんだかおかしい話ですよね?

 

実は、ここに変動金利のカラクリが隠れています。

それは、返済金額の中の内訳(元金と利息)が変わるということです。

つまり、金利が上がれば元金の割合が減り、利息の割合が増えるということです。

 

例えば、あなたの月々の返済金額が75,000円で、

その内訳は、元金が55,000円で利息が20,000円だと仮定しましょう。

そして、その金利が半年後に上がったとします。

すると、変化するのは返済金額ではなく、元金と利息の内訳ということになるので、

元金が45,000円となり、逆に利息が30,000円になるということなんですよね。

 

つまり、金利が上がると元金の減りが遅くなるので、

5年後の住宅ローンの返済額見直しの時に、返済額が大きくアップする原因になってしまいます。

 

でも変動金利の場合、こうなってしまった時にでも、

返済負担が上がりすぎないように、『激変緩和措置』という措置がとられていて、

払えなくなるほど返済額が上がるという心配は実はありません。

『激変緩和措置』とは、5年後の金利見直しの際には、

最大で今まで支払っていた金額の1.25倍の金額までしか上がらないという措置です。

例えば、あなたが払っていた返済金額が75,000円だとしたら、

5年後に金利が上がったとしても、最大93,750円までしか上がらないということです。

 

このように、リスクの高いと言われている変動金利ではありますが、

もし金利が上がったとしても、たちどころに目の前の暮らしが脅かされるということはありません。

しかし、金利上昇のしわ寄せは、徐々にあなたをむしばんでいくことにはなります。

なんせ、元金が全然減っていかずに、ずっと利息ばかり払ってるってことですからね。

 

こうなってしまうと、いつまで経っても住宅ローンが終わらず、

定年後もローンの支払いに苦しむことになる…

ローンを抱えているから、ずっと仕事がやめられない…

といったような悲惨な状況を招いてしまうことになります。

 

また、これは極めて少ないとは思いますが、

変動金利の最大のリスクは『未払い利息』といって、

支払えていない利息が積み上がっていくことです。

 

もし驚異的なインフレが起こり、金利が急激に上昇してしまったとしましょう。

そうするとこういうことが起こるかもしれません。

 

現在の返済額75,000円で、そのうち利息20,000円だとします。

それが急激なインフレになると例えば、

返済額75,000円に対して利息が80,000円になってしまうということです。

つまり、元金返済が0円なのに加えて、

さらに利息が5,000円支払えていないことになるという状況です。

 

この支払えていない利息が『未払い利息』です。

さすがにこれはないとは思いますが、

とはいえ、うちに秘めた怖さを持っているのが“変動金利”です。

 

このリスクを回避するためには、

いつでも金利上昇に対応出来るように貯蓄をがんがんしていくことが一番だと思います。

そうすれば、基本的には金利が低いというメリットを選択しながら、

金利が上がった場合には、いつでも繰上げ返済することで、

金利アップによる利息の過払いを防ぐことが出来ますからね。

ぜひ参考にしていただければと思います。

 

それでは、、、