黒石建設

住宅ローン事例

「住宅ローン」 成功の鉄則

最近の不景気のせいか住宅ローンを組めないケースが多く発生しています。しかし、不景気といっても、金融機関によって、住宅ローン貸付の審査基準は違うため、全ての金融機関が貸してくれないということではありません。たとえば、どの金融機関に行けばいいのか、金融機関に事前審査を依頼するとき、「してはいけないこと」などの知識を持っているだけでも、結果は大きく変わってきます。

 

ここでは、そんな事例を知っていただくために、黒石建設の過去のお客様を2組参考にご紹介します。

 

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実例(A様の場合)

年齢: 34歳

家族 : 妻(29歳)子供2人(8歳と2歳)

職業 : 会社員(勤続6年)

年収 : 515万円

借入 : 2950万円

金利 : 35年固定 3.0%

返済:月々113,530円(ボーナス返済なし)

総返済額 : 47,682,938円

 

当初、このA様は、資金を借りることに全く不安を持たれていませんでした。理由は、借入れ希望額に対する年収は十分あり、他に借入れなども無いからです。しかし、このA様は、家の近くのS銀行で住宅ローンの借入れを申し込んだところ、融資を断られました。

 

理由は、A様が勤めていた会社というのは、実はA様の父親の経営する会社であったためです。

 

金融機関は、親族が経営する会社の会社員であれば、通常の会社員としてはみなさず、将来的にその会社を継ぐ可能性があるのではないか、会社員から経営者・役員になるのではないかという想像を働かせます。そのため、A様は、会社の経営状況・決算内容を確認するため決算書(直近2~3期分)の提出を求められ、直近の決算に赤字があり、融資は難しいと言われてしまったのです。

 

通常、このようなケースであれば某G銀行での審査をお勧めします。なぜなら、このG銀行であれば、勤めている会社が親族の経営であったとしても、会社員であれば、収入の証明に関して源泉徴収票の提出でよしとされるからです。

 

ところが、A様の希望物件は、床面積が70㎡であったため、G銀行ではお申込できない状況でした。さらに、A様の条件では、多くの金融機関(メガバンク、地方銀行、モーゲージバンクを含む)が、直近3期の決算内容を確認した場合、1期でも赤字の決算があると審査において大きなマイナスになるため、融資をうけることはむずかしいと判断されます。もちろん、全く可能性がないわけではありませんが、(業種や会社の規模にもよりますが)連続2期や直近が赤字だった場合には、否決の可能性がさらに高くなります。

 

基本的に、純粋に債務超過であれば否決になる可能性が高いですが、例えば3期のうち1期が赤字でも右肩上がりに成長・回復している状況が証明できれば、借入れの可能性もあるようです。また、自己資金を2~3割用意できるのであれば検討の余地ありとする金融機関もあります。それでも、やはり親族が経営する会社に勤めている場合は、会社の内容をシビアに見られるなど、厳しい条件をクリアしなければなりません。

 

>>>A様の融資結果

 

結果として、A様の条件では、全国展開している金融機関では審査に持ち込む前に通り一遍の基準があり、それに外れる場合は審査のテーブルに載せてもらうことすらできませんでした。しかし、A様は某U金融機関で融資の内定を得ることができました。

 

なぜA様はU金融機関で内定を得る事が出来たのか、詳しく聞きたい方は、TEL・FAX・Eメールで黒石までご連絡ください。

また、住宅ローンを断られた方、私でも住宅ローン組めますか?など分からない事があれば気軽にご相談下さい。

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実例(B様の場合)

年齢 : 39歳

家族 : 妻(32歳)子供3人(12歳と8歳と2歳)旦那様の母(61歳)

職業 : 会社員(勤続4ヶ月)

年収 : 357万円・旦那様の母:474万円

借入 : 3150万円

金利 : 10年固定 2.25%(10年目以降金利が変わります)

返済 : 月々108,434円(ボーナス返済なし)

 

 

B様には合算者としてB様のお母様(61歳)がいます。このお母様は、嘱託社員で年収474万円という条件でした。さらに、追加条件として自己資金300万円、2人とも借入れなしという内容でした。そして、このB様が希望される物件は土地建物合わせて、3700万円。そこから自己資金を引いた、金額が借入れ希望額となります。

 

借入希望額  3400万円

 

B様は、よく使う某W銀行に住宅ローンの審査を申し込みましたが、

 

・B様の勤続期間が短いこと

・嘱託社員である母の収入を合算することが出来ないこと

 

があり、融資の内定を受けられませんでした。

 

そこで、転職直後でも見込み年収で審査をし、非正社員でも収入合算者として認められるM金融機関で申し込むことにしました。理由としては、B様と母の年収を合算すると594万円(返済期間を35年とするために、収入合算者であるB様の母の年収の半額合計)となり、他に借入も無く、希望借入額は充分に融資可能だと思われました。

 

ところが、事前審査の段階で、B様の母は収入合算者になれない、ということを伝えられました。理由はB様の事前審査は「2人とも既存借入は無い」との申告で申し込んだのですが、いざ調べてみると個人信用情報にマイナス情報が確認されました。さらに、事前審査の段階で、B様ご自身にも借入があることが発覚したのです。その時点で、当初借入希望額3400万円に対して3200万円までの借入に減額を余儀なくされてしまいました。

 

次に、本審査へと進んだところ、本審査でまた別の借入が発覚し、結果的に3150万円まで減額されてしまいました。既存借入は無いと申告していたのにかかわらず、事前審査・本審査でマイナスの情報が発覚したこと。また、申し込み本人との確認連絡がなかなかつながらないなど、真剣に融資を受けたいという姿勢がみられなかったことも金融機関がマイナス情報と受け止めた一因と考えられます。

 

その結果、どんどん減額をされるという借り手にとっては悪い展開になっていったのです。借入があることは、金融機関にとってプラスの情報ではありませんが、それによって即NGというわけでもありません。マイナス情報も全て開示したうえで、借入できる対策をすることが大切です。どれだけ隠そうとしても、金融機関に全て知られることです。そのためには、正しい情報を伝えていただく事が大切です。

 

B様が、どの金融機関で内定を得ることができたのか、詳しく聞きたい方は、TEL・FAX・Eメールで黒石までご連絡ください。また、住宅ローンを断られた方、「私でも住宅ローン組めますか?」など分からない事があれば気軽にご相談下さい。